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2025-05-11
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注意事项：
近日，“现房销售 ”这一话题再次引发市场关注 。近年来 ，多地积极开展现房销售试点 ，相关配套支持政策也在不断完善，推动现房销售在市场中的占比稳步提升。
多地已在土拍环节试点现房销售
商品房预售制度源于香港 ，于20世纪90年代内地住房制度改革初期引入 ，并迅速成为主流销售模式 。这一模式凭借“卖期房”的运作机制，大幅缩短了房企资金回笼周期 ，显著提升项目开发效率 ，成为房地产行业快速发展的重要动力 。然而，随着市场发展，预售制度引发的交付风险、质量纠纷等问题日益凸显 ，现房销售试点工作也应运而生 ，并在不同阶段承担着差异化作用：市场过热期，它是遏制房企非理性拿地的“降温剂 ”；行业风险暴露时 ，它则成为“保交楼、防风险 ”的关键防线。
近些年来 ，伴随行业风险暴露 、房企出险，不少城市在土地出让环节重启现房销售的要求 ，同时多地还出台了一系列配套支持政策 。
从地方试点来看 ，海南是全国首个省级出台现房销售政策的省份 。2020年3月，海南省委办公厅 、省政府办公厅印发通知 ，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
北京自2021年起 ，在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围。先是在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”；到2022年北京集中供地时，首批18宗地块中9宗涉及竞报现房销售面积 ，第二批17宗地块中12宗设“竞现房销售 ” ，第三批18宗地块中13宗设置竞现房销售面积环节 。2023年集中供地制度优化调整后，部分地块出让时也设有竞报“现房销售 ”面积相关要求 。
深圳于2023年8月重启现房销售的探索，打破了自2016年以来的空白。2023年8月 ，深圳宝安区的A001-0212地块是首宗“竞现房”宅地；2024年10月 ，宝安区A219-0080号地块要求全部现房销售 。
去年我国现房销售面积占比已达30%
从政策层面来看，中央与地方已形成合力 ，持续为现房销售试点提供支持 。
根据中指研究院不完全监测 ，自2022年末以来，全国已有超30个省(市)试点现房销售及出台相关支持政策。其中 ，合肥、郑州 、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点 。例如 ，合肥在土地出让环节对部分地块提出现房销售要求；郑州也选取了一些重点区域项目开展试点工作 。
除了直接试点外，多地还出台了一系列配套支持政策。例如 ，赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限 ，缓解开发商资金压力；九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，刺激购房需求；山东多地则提高购买现房的公积金贷款额度 ，降低购房者购房成本 。
与此同时 ，2023年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法也频出 。2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的 ，必须把资金监管责任落到位 ，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 ”。
这被业内认为是“住建部首次系统 、明确提出现房销售概念 ，也要求各地政府和房企关注预售制度改革 ” 。上述全国住房和城乡建设工作会议召开后 ，山东、安徽 、河南 、四川等省份明确提出现房销售试点 。
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议将“大力推进商品住房销售制度改革 ，有力有序推行现房销售 ，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。
从数据上来看，现房销售在市场中的占比正逐步提升 。根据国家统计局披露的数据 ，2024年 ，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1% ，现房销售面积占比已经达到30.84% 。而在过往的2020年至2023年的四年间 ，现房销售占比分别为12.7%、13% 、17.3% 、22.5%。
现房销售对市场有哪些影响？
58安居客研究院院长张波认为，现房销售是房地产增量市场未来的大趋势，也是重塑房地产行业格局 ，推动房企向高质量发展转型的重要举措之一 。长远来看 ，全面铺开需兼顾金融、土地 、监管等多维度配套改革，平衡风险防控与市场稳定 。但在当下全面推行现房销售的时机并不成熟 ，一旦实施过快 ，或将提升房地产市场风险，并对行业造成冲击。
特别是对房企而言 ，现房销售也是其不得不直面的问题 。有房企人士此前就表示 ，预售制度下各地楼盘达到一定的预售条件即可销售，现房销售就意味着资金回笼周期变长 ，资金压力更大 。在拿地时 ，现售要求会进行研判。
在张波看来，在期房销售模式下 ，开发商可以在项目建设过程中通过预售提前回笼资金 ，缓解资金压力，加快项目周转 。而现房销售意味着开发商需要具备较强的资金实力和风险承受能力，在当下房地产市场环境中 ，可能会放大这一压力 。另一方面 ，现房销售也会在短期内减少新房供应量。由于开发周期变长，短期内能够推向市场的新建商品房数量会相应减少 ，这可能延缓市场复苏的步伐 。
