房卡秒懂“微信购买斗牛房卡”房卡链接获取
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2025-04-15
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注意事项:
从“老破小 ”到豪宅,都不缺成交量。
上海正在经历三年来成色最好的“金三银四”。
最新数据显示 ,4月尚未过半,上海二手房网签量已逼近万套大关,在刚刚过去的周末,单日成交量再度突破1000套 ,重现去年12月以及今年3月部分周末的交易盛况 。
新房市场同样火热,在北蔡新板块地王楼面价破7万元/平方米之后不久,同板块楼盘认购率超过了300%。随着“好房子”相关政策落地 、土地市场高热传导 ,上海楼市正呈现供需两旺、量价企稳的回暖态势。
4月二手房再现单日千套
近期,老家在陕西、在上海工作已超过10年的赖女士对第一财经表示,她只花了一周时间看房 ,就果断买下一套学区房,“在一个工作日,下了班喊上老公就跑去签约了” 。
对于为什么不再观望楼市 ,赖女士表示,一是觉得二手房价格降低了不少,已经符合她的心理预期;二是想尽快结束租房的生活 ,减少“沪漂 ”的不安定感,也给自己刚一岁多的女儿准备好未来的学位。
赖女士买下的这套学区房,虽然是一套“老破小”,但是对口普陀区第一梯队的学校 、通勤便利 ,加上其价格显著低于上海市区住宅均价,这些都是吸引赖女士快速购房的因素。
上海一家头部中介的经纪人贾超告诉记者,像赖女士买的这种房子 ,近段时间是非常好成交的,“类似的交易非常多,一些优质的、有学区加持的房子挂出来后只需要一周就进入成交环节” 。
贾超表示 ,这种交易有几大特征:一是房子的价格非常低,一般来说单价在5万元/平方米以下,总价在300万以下;二是房子虽然楼龄很长 ,但是其位置不错,有交通、学区等因素加持;其三,因为总价有所下降 ,房屋的租售比提升了,买家觉得能算得过来账,就愿意出手。
58安居客研究院统计数据显示,3月份 ,上海5万元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超过了三分之二。这一波中低端住宅需求的加速入市,拉动成交数据快速攀升,今年的楼市“金三银四 ”现象非常显著且明确 。
上海市房地产交易中心数据显示 ,2025年3月,上海二手房网签总成交数2.93万套,月度成交套数创2021年8月以来的第二高位(仅次于2024年12月的2.97万套网签数 ,当时创下了四年来的单月最高纪录)。
今年一季度,上海二手房网签量超过了6.8万套,同比大增54.5%。
进入4月后 ,尽管4月第一周(4月1日至7日)受到了清明假期影响,二手房成交量仅为3753套,但从第二周开始成交量又快速回升 。
根据网上房地产数据 ,截至4月13日,上海4月份二手房已网签9233套。4月还未过半,网签量已经接近万套。
在4月上旬,每日网签量还在几百套徘徊 ,而到了4月12日 、13日,日网签量又超越了1000套大关,再现3月份的火爆局面 ,可见4月份延续楼市小阳春态势已具备确定性。
值得关注的是,2024年最后一个季度,上海二手房成交的火热 ,与提振房地产市场的“沪九条”“沪七条”等政策接连出台有密切联系 。而现在,距离上海上一轮楼市政策落地已有较长一段时间,近期并无新政刺激 ,但市场仍在升温、信心不断修复。
从价格来看,筑底信号也较为明显。上海中原地产二手住宅价格指数显示,3月上海二手房价格指数环比上涨0.75% ,从今年前三个月的指数变化来看,1月、3月均环比上涨,仅2月份受春节长假影响环比有所下跌 。上海市房地产交易中心的数据则显示,二手住房价格指数去年四季度以来环比累计上涨1.5%。
“进入3月份以后 ,我们就发现一个现象——买房还价还挺难的,过去很多购房者会以小区里最便宜的那一套作为参照去还价,但是现在就不行了;从房东这一端来说 ,以前很多房东是愿意跟客户沟通、让价的,但是现在降价意愿大大减弱,会比较坚持自己的挂牌价。 ”上海中原地产资深分析师卢文曦表示 。
土地与新房市场双双高热
大量二手房的成交 ,正在让上海楼市链条转动起来,一批置换者进入了改善级的新房市场。
近日,位于上海市浦东新区的楼盘浦发莲园开始认购 ,这个由浦东区属国企打造的楼盘,首批推出房源112套,户型涵盖建面约100-133平方米的三房至四房 ,均价9.18万元/平方米,总价在900万元上下,属于改善级入门盘。
多家机构数据显示,浦发莲园首批房源的认购数累计超365组 ,认购率达到326%,确认触发积分制,将于4月21日开盘 。一般来说 ,这样的高认购率大概率将带来开盘首日的高去化率。
最近土拍市场的高热度,也给新房市场添了一把柴。就在浦发莲园两公里开外,绿城于3月底以40%的封顶溢价率拿下北蔡楔形绿地地块 ,楼板价高达71412元/平方米,创下新的板块地王纪录 。
浦发莲园并不是个例,今年的“小阳春” ,上海新房市场的高认购 、高去化率早已多点开花。3月,上海共新开盘29个楼盘,近半数认购率超过100% ,约有7个楼盘“日光”。
据中原地产监测数据,3月上海入市的29个项目中,6个是单价“10万+ ”楼盘,还有6个是单价8万元/平方米至10万元/平方米的高端改善项目 ,其中3个单价“10万+”项目均在开盘当天售罄。
最受关注的莫过于黄浦区的嘉里金陵华庭项目,该楼盘首期推出158套房源,均价18.9万元/平方米 ,总价在4000万元至1.7亿元,开盘当天迅速 “日光”,单日收金92.34亿元 。
位于徐汇区的能建·西岸誉府于3月28日开盘即罄 ,均价14.3万元/平方米,一日收金47.68亿元。位于浦东的前滩公馆,均价11.84万元/平方米 ,240套房源也在当日全部售罄,这是该项目第四次“日光 ”。
除了一向好卖的豪宅项目,部分地段优势不是特别突出的刚需、刚改类楼盘也取得了不错的成绩 ,比如位于宝山大场的中环置地中心望云、浦东唐镇的开云湖璟华庭 、宝山杨行的四季隐秀、浦东曹路象屿联发的金海汀云台,开盘也都实现了高去化率 。
佑威房地产研究中心的监测数据显示,3月份上海新房共成交5501套房源,环比增长约164% ,创下一季度成交峰值。而根据网上房地产数据,截至4月13日,上海新房已成交3703套 ,势头不减。
“好房子”促进楼市回稳
今年,“好房子”被首次写入政府工作报告 。3月31日,住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》 ,让“好房子”有了明确而具体的标准。
作为常住人口超过2480万的国际级大都会,上海也一直在着力推进居住环境改善,推进“好房子 ”建设。今年1月 ,上海市住建委发布了《上海市房屋(住宅)建筑防水工程质量指导手册》,着力解决房屋渗漏顽疾 。3月31日,上海市住建委宣布 ,将于今年9月1日起执行新版《住宅工程套内质量验收标准》。
新房市场中,也有越来越多的“好房子”在涌现。
去年8月起,上海土地出让交易规则改变,开始对市场热度较高的地块施行“双高双竞”规则 ,即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准 。
在“第一轮竞高品质 ”环节中,对绿色建筑 、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源 、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第二轮竞高品质”,则是对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等 ”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。
在这之后 ,不少热门地块在出让时就已经确定了高品质、高装修标准,而这些项目正待入市。
比如由华润中能建越秀联合竞得的新杨思项目,成交价78.97亿 ,溢价率40.37%,是首个触发“双高双竞”的地块 。根据竞拍结果,该地块装修标准提升至5000元/平方米 ,新增公共设施和开放空间300平方米,还有2%的高端人才住房配建比例。
今年3月28日,绿城也以5000元/平方米的商品住宅装修标准上限值 、300平方米公共服务上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块。
近期 ,上海越来越多的楼盘在宣传中将“高装标 ”当作卖点,也有楼盘表示装修标准将签入合同 。此外,上海已经出现部分楼盘通过打造多个阳台来提升得房率的计划。预计在不久的未来,高品质供给与政策优化将共同吸引购房需求入市 ,继续支撑市场基本面。
中指研究院上海企业常务副总经理程宇对第一财经表示,今年一季度,上海的核心区域优质地块竞争激烈 ,房企拿地积极性显著提升,新房市场在“金三银四”传统旺季加持下加速回暖,核心区域优质土地供应对市场发展注入持续动力 ,随着政策效应深化及优质项目陆续入市,购房者对市场信心及房价企稳预期有所增强,市场温和修复态势有望延续 。
(应受访者要求 ,文中贾超为化名)