专题：透视上市公司2024年财报

　　融创中国还未走出业绩亏损低谷期 。

　　房企“化债标杆 ”融创中国（01918.HK） ，还未走出业绩亏损低谷期。

　　3月28日
，融创中国发布2024年度业绩报告，显示期内实现收入740.2亿元 ，同比减少52.0%；公司拥有人应占亏损约为257亿元，较上年79.7亿元的归母净亏损有所扩大
。将时间轴拉长
，融创中国已连续四年出现亏损。

　　作为首家完成境内公司债整体重组的房企，融创中国的化债工作一直备受关注 。本次年报也显示 ，融创中国在境内债务重组之余
，已委任华利安诺基、盛德分别作为财务顾问及法律顾问，以寻求更全面的境外债务综合解决方案
。

　　融创中国董事局主席孙宏斌表示 ，2025年
，将争取境外债务风险化解取得实质性进展；展望行业，在政府对经济及房地产的支持下 ，核心城市 、核心地段将逐步企稳
，但是房地产市场整体的恢复，可能还需要一个过程和较长时间。

　　“利润表
”再现亏损

　　从2021年到2024年 ，融创中国已经连续四年出现亏损 。

　　具体而言
，这四年间，该集团的归母净利润分别为-382.65亿元
、-276.69亿元、-79.69亿元 、-257亿元 ，四年累计亏损规模达到996亿元；同期，集团营业收入分别为1983.87亿元
、967.52亿元、1542.31亿元 、740.2亿元
。

　　从收入层面看
，融创中国大多数收入来自销售住宅及商业物业业务，其他收入来自文旅城建设及运营
、物业管理及其他业务。去年 ，融创的营业收入同比缩水过半
，且为近四年来的最低水平，主要是因为物业销售收入下降所致 。

　　年报显示 ，去年融创物业销售收入约612.3亿元
，占总营收比重为82.8%，同比2023年的1408亿元大幅下降56.5% ，物业交付总面积同比减少63.8%
。文旅城建设及运营收入为52.1亿元
，营收占比为7%；物业管理收入为68.8亿元，占比9.3%。

　　营收“主力军”物业销售为何大幅下降？对此融创中国解释称 ，从行业层面看
，近年来房地产行业持续下行，销售市场整体大幅收缩 ，房企陆续出现的债务问题，导致购房者对期房信心不足
，进一步加剧了新房销售的困难 。

　　“新增销售规模收缩、外部融资渠道收窄等情况带来的流动性压力，对已售物业项目的交付进度及新项目的开发 、推售节奏产生阶段性制约 ，2024年度交付面积较上年减少
，导致集团销售收入有较大幅度下降
。 ”融创表示。

　　虽然收入大幅下滑，但去年融创结转的项目中 ，高毛利项目占比较上年提高
，同时去年计提的物业减值拨备较上年有所减少，因此年末其毛利约28.9亿元 ，同比2023年的毛亏25亿元有所回升；毛利率约为3.9%
，而2023年为-1.6% 。

　　不过，在2024年度 ，融创确认的其他开支及亏损达211.3亿元
，包括对长期资产计提减值拨备约63.3亿元，计提诉讼及其他或有负债拨备约47.4亿元 ，出售附属公司、合营公司及联营公司亏损约26.8亿元，出售各类资产的亏损约22.7亿元等。

　　与此同时
，去年确认的其他收入及收益约164.3亿元，较2023年度的385.3亿元减少约221.0亿元 ，主要包括债务重组收益约98.9亿元
，出售附属公司
、合营公司及联营公司收益约41.7亿元，向合营及联营公司等收取的利息收入约12.7亿元
。

　　财务成本方面 ，去年其财务成本由2023年的63.0亿元
，增加55.3亿元至约118.3亿元。这主要是因为，基于物业开发项目开工进度 ，资本化利息占总利息成本的比例下降
，费用化利息由2023年的49.5亿元增加至2024年的113.1亿元 。

　　多项大额变动影响下，去年融创的归母净利润继续亏损 ，由2023年的-79.7亿元扩大至2024年的-257.0亿元；集团现金余额下降
，由2023年的246.2亿元减少至2024年的197.5亿元；期末权益总额约551.5亿元，其中公司拥有人应占权益约405.2亿元
。

　　债务重组“进行时”

　　业绩连年波动背后 ，当下融创最紧迫的任务是保交楼及“化债
”。

　　“融创始终将保交付作为运营的首要目标，积极响应政府保交付要求
，主动落实好主体责任，积极利用保交楼专项借款、配套融资 、申报‘白名单’等融资资源 ，支持物业项目的开发建设及顺利竣工交付 。”孙宏斌在主席报告中表示
。

　　数据显示
，去年融创在84个城市完成了约17万套房屋交付。近三年，融创累计交付房屋达66.8万套 ，2025年计划继续交付6万套房屋
，基本完成全部保交付工作 。

　　“保交付 ”工作进入最后冲刺阶段，但债务重组还有一关要闯
。

　　年初 ，融创房地产发行的境内公司债券及供应链资产支持计划
，全部通过了重组计划，展期5至9.5年
、相关利息年利率降为1% ，同时提供现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付等重组选项
，成为业内首个境内债务正式重组的房企。

　　从方案提出到通过，融创总规模154亿元的境内债务重组 ，仅用时50多天，预计可削降约70%的境内公司债务
，5年内不再有兑付压力 。在这份最新财报中，境内债务重组产生的收益79.7亿元 ，也已确认并计入“其他收入及收益
”中
。

　　“针对境内公开市场债务
，融创结合自身情况，在各方支持下形成了比较彻底的市场化重组方案 ，2025年将全力完成方案落地和执行。”孙宏斌表示 。

　　不过
，境内债务重组不是终点，融创的境外债务也即将二次重组。年报显示 ，考虑到清盘呈请给融创造成的影响
，加上当前市况远不及此前债务重组时的预期，现正寻求更加全面的境外债务综合解决方案 ，已开展境外债务重组工作
。

　　“争取在下一个阶段
，彻底化解境外债务风险。 ”孙宏斌称，2025年将全力以赴完成交付任务 、以及境内债务风险的化解 ，同时争取境外债务风险化解取得实质性进展 。

　　除了集团层面的债务化解，融创在项目层面也在争取“活水
”
，对由于市场下滑造成还款有困难的项目，与金融机构沟通推动展期方案；同时 ，推进和资产管理公司等金融机构的合作
，形成更加综合的项目盘活
、债务重组方案
。

　　数据显示，截至目前 ，融创与AMC总体合作规模近350亿元。其中
，融创武汉桃花源获东方资产第三次增资，累计合作规模已达51亿元；长城资产与融创就重庆湾项目达成融资合作 ，拟注资24.76亿元；北京融创壹号院
，获中信金融资产支持，成功完成债务重组；天津梅江壹号院二期 ，获得大型央企信托5.5亿元项目新增融资 。

　　此外
，融创也在向“保交付”困难项目的属地政府，申请保交楼专项借款
。年报显示 ，该集团获得各地保交楼专项借款审批金额约218亿元，获得银行配套融资审批金额合计约104亿元
，获得“白名单项目 ”融资审批金额约23亿元。

　　“2025年，将以每个项目权益净资产的提升 ，作为日常管理基本目标
，推进项目债务风险化解和资产盘活，为未来逐步回到健康发展的轨道奠定基础 。
”孙宏斌称
。

　　截至报告期末 ，融创的借贷总额为2596.7亿元
，流动和非流动借贷分别为1860.9亿元和735.8亿元，现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）约197.5亿元；到期未偿付借贷本金约1058.0亿元 ，本金约645.7亿元的借贷可能被要求提前还款。

　　土地储备方面
，截至2024年底，融创连同合联营公司的总土地储备约12776万平方米 ，权益土地储备约8756.5万平方米
，其中未售土地储备9342万平方米，未售权益土地储备6301万平方米 。管理层认为 ，该等土储是支持融创恢复正常运营的基础
。