真华路157弄的水泥路面上 ，深浅不一的裂痕如同年轮般诉说着岁月沧桑；金华苑南区斑驳的楼道墙面，映照着物业服务与物价飞涨间的现实落差……如今
，普陀区万里街道辖区大部分住宅小区都已经历了20年左右的时代变迁 。

数据显示，万里街道近半数的住宅小区物业费停滞在世纪之交的定价水平 ，而人力成本已攀升至原来的7.5倍左右
。金华苑南区物业负责人叶经理掰着指头算账：“过去保洁员月薪800元
，现在6000元还招不到人，可物业费还是二十年前的标准。多年的修缮 ，导致维修资金见底
，小区已是入不敷出 。 ”

对此，万里街道以“住房品质标杆
”为引领 ，锚定改革航向
，蹚出了一条物业费调价与服务质量跃升并行的创新路径
。数据显示，万里街道2024年调价的5个住宅小区物业费平均涨幅达26.67% ，12345投诉率下降32.76%。这条探索之路
，不仅打破了物业费调价难的僵局，更以服务升级的实绩回应了居民对美好生活的期待 。

街道城运中心以“服务增值先行于价格调整”为解题密钥 ，推动开展调价工作
。

万里名轩小区将保洁频次倍增，让窗明几净成为日常风景。真华路157弄小区的蜕变更显诗情画意：斑驳的泥沙路铺就青砖步道
，焕新的路灯在夜幕下编织星河流转，智能闸机为归家之路添上科技注脚 。金华苑南区则以“安全+ ”服务体系构建安心港湾。

面对万里雅筑小区因物业更迭引发的服务真空 ，城运中心以“服务成本透明化”破题
，让居民理解优质服务需要合理成本支撑
。通过多轮恳谈，终于将冷冰冰的报价单转化为温暖的服务承诺书。

针对中鹰黑森林小区 ，街道破除利益藩篱
，推动物业脱离开发商关联，通过物业财务独立核算 ，服务标准透明化
，让物业服务回归专业本位 。

算经济账更要算民心账，保基本服务更要创品质生活
。当服务增值跑赢成本曲线 ，当品质提升超越价格刻度
，居民自然愿为美好生活投下赞成票。最终，这5个住宅小区都成功完成了物业费调价 。

街道城运中心在这次实践中 ，总结提炼出三大定律：用服务增量换取价格变量，用数据流量消解民意变量
，用治理能量控制风险变量
。在此基础上又构建起五步骤工作体系：第一步引入专业评估工具科学制定调价方案；第二步推进物业队伍能力建设与服务标准提升工程；第三步聚焦破解楼道清洁、设施维护等高频民生痛点，以看得见的环境改善赢得群众信任；第四步严格规范业主大会表决程序确保程序正义；第五步依托12345市民服务热线数据平台与物业考核联动机制 ，实现质价相符动态监管。

以这套“一原理三定律五步骤
”为核心理念凝结而成的“万里调价工作法”
，又迅速在真欣园小区取得实战成效，使其成为2025年普陀全区首个正式实施新调价方案的住宅小区 。未来 ，城运中心将继续运用“万里调价工作法 ”
，鼓励更多住宅小区通过良性互动实现质价双提升
。