万里辖区大部分住宅小区都已经历了20年左右的时代变迁，真华路157弄的水泥路面上 ，深浅不一的裂痕如同年轮般诉说着岁月沧桑；金华苑南区斑驳的楼道墙面，映照着物业服务与物价飞涨间的现实落差。

调价缘起——破局之困

光阴荏苒
，人工 、水电都成几何倍数的增长，物业费却像是被时间凝固的“琥珀 ” 。数据显示 ，万里街道近半数的住宅小区物业费停滞在世纪之交的定价水平
，而人力成本已攀升至原来的7.5倍左右
。金华苑南区物业负责人叶经理掰着指头算账：“过去保洁员月薪800元，现在要6000元还招不到人 ，可物业费还是二十年前的老黄历。多年的修缮
，导致维修资金见底，小区已是入不敷出 。
”

不是物业不肯提质 ，实在是巧妇难为无米之炊
。这种困局在万里并非个案
，成本倒挂的苦果逐渐显现：万里名轩的灌木因养护不足疯长成“绿墙”，真华路157弄的泥沙路每逢雨天便成“沼泽地 ” ，金华苑南区更是因为维修资金使用问题
，电梯故障竟要业主众筹解决。当物业服务陷入“低收费—低质量—低满意度”的恶性循环中，一场攻坚克难的调价行动势在必行 。

在基层治理的坐标系里 ，物业费调价从来不是简单的“四则运算
”，而是一道需要多维求解的“复杂方程”
。唯有让服务增值可视化、可感知
，才可能让居民心甘情愿为品质买单。于是，街道城运中心以“服务增值先行于价格调整 ”为解题密钥 ，推动开展调价工作 。

如同春风化雨的服务升级效应在多个住宅小区生动演绎。万里名轩小区将保洁频次倍增
，让窗明几净成为日常风景；保绿团队将绿植雕琢成会呼吸的艺术品，人工除草取代农药喷洒 ，让草木清香替代化学气息
。真华路157弄小区的蜕变更显诗情画意：斑驳的泥沙路铺就青砖步道
，焕新的路灯在夜幕下编织星河流转，智能闸机为归家之路添上科技注脚。金华苑南区则以“安全+
”服务体系构建安心港湾：双重安全巡检如钟表般精准 ，即时响应机制让问题消弭于萌芽
，电瓶车“归巢计划”与监控网络共同织就立体防护网 。这种“服务先行增值 ”的调价方式让服务成为看得见的光，让品质成为摸得着的暖
。

当特殊困局成为调价方程的未知变量 ，解题思路更需创新突破。面对万里雅筑小区因物业更迭引发的服务真空
，城运中心以“服务成本透明化
”破题，让居民理解优质服务需要合理成本支撑 。信任的建立不在于完美无缺 ，而在于真诚沟通
。通过多轮恳谈，终于将冷冰冰的报价单转化为温暖的服务承诺书。

中鹰黑森林小区的难点则是开发商与物业的脐带关系
，让服务天平长期倾斜 。街道以“断脐手术”的方式破除利益藩篱，推动物业脱离开发商关联 ，通过物业财务独立核算
，服务标准透明化，让物业服务回归专业本位
。物业说明会上 ，那些展现服务蓝图的PPT不仅是数据图表
，更是重构契约精神的宣言书。业主们纷纷感概：现在物业才真正成了自家人 。

算经济账更要算民心账，保基本服务更要创品质生活
。当服务增值跑赢成本曲线 ，当品质提升超越价格刻度
，居民自然愿为美好生活投下赞成票。最终，这五个住宅小区都成功完成了物业费调价 。

经验启示——破题之策

当服务品质的增量可感可触 ，价格调整的共识便水到渠成。街道城运中心在这次实践中
，总结提炼出三大定律：用服务增量换取价格变量，用数据流量消解民意变量 ，用治理能量控制风险变量
。

在此基础上又构建起五步骤工作体系：第一步引入专业评估工具科学制定调价方案；第二步推进物业队伍能力建设与服务标准提升工程；第三步聚焦破解楼道清洁
、设施维护等高频民生痛点，以看得见的环境改善赢得群众信任；第四步严格规范业主大会表决程序确保程序正义；第五步依托12345市民服务热线数据平台与物业考核联动机制
，实现质价相符动态监管。

这套“万里调价工作法 ”，迅速在真欣园小区取得实战成效 ，使其成为2025年全区首个正式实施新调价方案的住宅小区 。

数据显示
，万里街道2024年调价的五个住宅小区物业费平均涨幅达26.67%，12345投诉率下降32.76%
。这条探索之路 ，不仅打破了物业费调价难的僵局
，更以服务升级的实绩回应了居民对美好生活的期待。

当楼道里的感应灯亮起的不只是光明，更是物业服务的用心；当绿篱修剪的不仅是枝桠 ，更是基层治理的匠心
，物业费调整便不再是冰冷的数字博弈，而成为品质生活的共同投资 。“服务可度量 ，价值看得见
，监督无死角
”的治理长卷已经在万里街道更多的住宅小区内徐徐铺开
。